Trois façons d'évaluer les placements immobiliers

Combien de propriétés pouvez-vous payer si chacun vous coûte 400 $ par mois? La réponse pour la plupart d'entre nous en a pas! Alors, comment savez-vous si vous devriez acheter cette maison mignonne avec deux unités?
Beaucoup de devenir riche rapidement, comme les livres de multiples flux Robert Allen de revenu ou Russ Whitney n'est pas l'argent par les cours immobiliers sont prompts à se concentrer sur des flux de trésorerie mensuelle. Ils prêchent que vous devez acheter des propriétés où le loyer est assez élevé pour couvrir les frais hypothécaires, et les profits. Nous ne contestons pas, mais nous regardons en arrière dans nos objectifs de placement avant que nous écarter ceux qui n'ont pas bon flux de trésorerie.

Lorsque nous avons déménagé à Toronto il ya cinq ans nous avons acheté une petite copropriété à North York. Les loyers étaient plus élevés que le coût d'une hypothèque, et nous avons pensé y vivre pendant un certain temps et le louer. C'est exactement ce que nous avons fait, mais quand nous l'avons loué, nous avons constaté que cela nous a coûté près de 400 $ par mois parce que nous n'avons pas été mise dans le loyer suffisant pour couvrir les frais d'entretien. Mais nous n'avons pas le vendre pendant un certain temps, car il était encore de travailler avec nos objectifs. Confus?

Dans un monde idéal que vous trouver un bien dans un endroit qui est bon pour vous qui vous donnera:

1. Flux de trésorerie positif de chaque mois (vous prenez plus d'argent du loyer que vous payez à des prêts hypothécaires et les frais)

2. Un fort potentiel de plus-value sur une période de cinq à dix ans (ou plus tôt!)

3. Niveau élevé de liquidité (en d'autres termes, tout ce qui concerne la propriété est souhaitable et il ne serait pas difficile de vendre dans un marché chaud ou froid).

Malheureusement, nous ne vivons pas dans un monde idéal et vous aurez probablement donner la priorité à ceux que vous voulez sur la base de ce que vos courts et long terme sont.

Cash-flow

Une des méthodes les plus courantes de l'évaluation d'un achat dans l'investissement immobilier commercial et résidentiel est des flux de trésorerie. En immobilier d'entreprise, vous aurez souvent parler tout le monde ici sur les taux de capitalisation. Dans l'immobilier résidentiel une commune est le multiplicateur de loyer brut (GRM). Pour calculer GRM:

* Estimation (ou connue) loyer x 12 mois = Loyer annuel

* Prix de vente (ou ce que vous prévoyez payer pour cela)

* GRM = Prix / Loyer annuel.

Par exemple, si votre loyer mensuel est de 1000 $, et le prix demandé est de 100.000 $ de votre GRM est la suivante:

100.000 $ / 12.000 $ = 8,33.

La règle de base est que vous avez besoin d'une GRM de 10 ou moins pour avoir des flux de trésorerie décents. Ceci est basé sur l'hypothèse que vos frais d'exploitation sont à moins de 40% de votre loyer mensuel. Les charges d'exploitation comprennent votre gestionnaire immobilier, taxes, assurances, entretien et réparations. Il suppose également que vos coûts de financement ne dépasse pas 60% de votre revenu de location mensuel.

Juste pour vous donner une idée des dépenses, notre moyenne d'environ 37% des propriétés de notre revenu de location chaque mois pour les frais d'exploitation.

Une fois que vous affiner votre liste de propriétés d'investissement potentiels, communiquer avec l'agent immobilier positionnement et à obtenir un revenu et feuille de dépenses pour les biens ou demander des recettes réelles afin de déterminer les dépenses et les loyers véritables possible de chaque propriété. Maintenant, vous serez mieux informés s'il ya lieu de continuer à examiner cette propriété sur une base de trésorerie ou vous devez passer à autre chose.

Si votre but est de trouver le bien immobilier qui vous fournira un revenu mensuel, alors vous aurez besoin de se concentrer sur cette méthode d'évaluation. Les deux autres considérations (reconnaissance et de liquidité) devraient être moins préoccupante. Si vous tenez des propriétés pour le long terme, et la recherche de ceux qui sont moins susceptibles de vous causer des problèmes avec les locataires ou les réparations, alors vous êtes probablement aussi va être prise en compte des deux autres critères d'évaluation.

Potentiel d'appréciation

Il est difficile d'évaluer un potentiel d'appréciation car il est basé sur ce qui se passe dans le futur. Il ya plusieurs façons de se sentir plus confiants dans le potentiel de votre propriété augmente de valeur si. Par exemple, prendre en considération:

* Ya plus de gens se déplaçant dans la zone que hors de la zone?

* Y at-il de nouveaux développements autour? Qu'en est-il des écoles, des magasins et autres services?

* Y at-il une pénurie de terrains à construire de nouvelles maisons?

* Est-ce de nouvelles routes en cours de construction? L'économie dans la région diverse et croissante?

* Est-ce une zone de Starbucks? Qu'est-ce que nous aimons appeler un domaine émergent où Starbucks vient d'ouvrir boutique et les gens achètent des maisons laides pour les rendre à nouveau belle.

* Les gens sont la rénovation et dépenser de l'argent sur un jardin joliment aménagé?

Aucune de ces réponses garantit l'appréciation d'une propriété, mais si l'appréciation est une préoccupation majeure, vous devez être conscients de ces éléments.

Liquidité d'un bien

Bon nombre des mêmes facteurs qui peuvent aider à identifier les propriétés qui apprécient sont les mêmes que ceux qui vous aideront à évaluer sa liquidité potentielle. L'objectif ici est de déterminer si vous pouvez vendre la propriété dans un marché chaud ou froid à un bon prix.

Pour nous, la liquidité est importante, mais arrive en troisième position, car nous faisons tous nos achats avec l'intention de les conserver pendant 5 - 10 ans ou plus. Dans une situation de hold à long terme, la liquidité est moins un problème parce que vous n'avez pas besoin de le vendre à court terme, et peut les garder avec lui dans des conditions de marché défavorables et d'attendre que le cycle de revenir de force.

Comment évaluez-vous la liquidité? Conditions actuelles du marché vous aidera à court terme (combien de listes il ya le rapport aux ventes MLS est un moyen), mais en essayant de comprendre la liquidité dans le futur, vous pouvez envisager:

* Les maisons individuelles, jumelées sont toujours plus en demande que tout autre produit, en particulier ceux qui sont bien pris en charge

* Emplacements sécuritaires près des parcs, des écoles et des commerces sont très en demande, peu importe ce que le marché fait

* Les propriétés qui sont sans les extras que les gens n'ont pas besoin et ne paiera pas pour les temps sont durs (piscines, 3 garages automobiles, de grandes superficies).

Essentiellement, vous voulez que vos biens de faire appel à des masses en vue d'assurer la liquidité. Si elle est trop unique ou trop spécialisés, votre marché est plus petit, et par conséquent, il sera beaucoup plus difficile de vendre dans un repli du marché.

Peut-être que vous êtes fatigué de l'entendre, mais tout dépend de vos objectifs quels sont les critères les plus important dans votre décision. Si vous voulez seulement un seul immeuble de placement et que vous voulez le plus grand potentiel appréciation et moins tracas, mettre 400 $ par mois en ce n'est pas une mauvaise chose si c'est ce que vous obtenez pour votre argent. Surtout, si vous êtes dans une tranche d'imposition des revenus plus élevés. Vous pouvez la radiation de l'intérêt hypothécaire ainsi que la plupart de vos dépenses de propriété d'investissement (pour parler à votre comptable). En outre, si votre taux d'intérêt hypothécaire est raisonnable (moins de 6%), votre locataire sera rembourser une partie du principal, pour vous aider à bâtir un capital (qui est notre situation avec le condo à North York). Si vous ne pouvez pas se permettre de mettre un sou dans la propriété de chaque mois, alors vous devez en trouver un qui a une bonne quel que soit flux de trésorerie de les autres critères.

Donc, avant de passer sur cette jolie maison petite unité deux, car il ne dispose pas d'un grand nombre de flux de trésorerie, vous devez arrêter et réfléchir à ce dont vous avez besoin pour obtenir de l'investissement. Dans la première année de posséder une propriété, il est difficile de réellement mettre de l'argent dans votre poche. Mais si vous n'avez pas à compléter le revenu de la propriété, alors vous avez juste à regarder de plus près pour trouver la propriété qui ne répondent à vos objectifs. Mais rappelez-vous, il n'y a plus de flux de trésorerie simplement à l'évaluation de votre achat.