Immeubles d'habitation et le Exchange 1031

Il n'ya pas si longtemps, ici à la mi Tennessee, un demi-million de dollars a acheté une maison luxueuse avec toutes les commodités d'un paradis de vacances. Comme la valeur des propriétés a grimpé en flèche ces dernières années, les vendeurs Tennessee doit faire face au fardeau de payer les gains en capital sur la vente de leur résidence principale. Mais il ya un certain soulagement. Section 121 de l'IRC l'Internal Revenue Code (IRC 121), donne aux vendeurs d'une résidence personnelle le droit d'exclure 250 000 $ de gain sur la vente si unique et une exclusion 500.000 dollars si elle est mariée. Afin de récolter ces avantages, les propriétaires sont tenus de détenir et d'occuper la propriété pour deux des cinq années précédentes. Les deux années ne sont pas tenus d'être consécutive et l'exclusion peut être utilisé qu'une seule fois tous les deux ans. Avant § 121, la règle de l'exclusion était propriétaire vieille utilisable seulement une fois. Il ne fait aucun doute que c'est intéressant, nous sont autorisés à prendre de telles exclusions Cependant, les valeurs de propriété sont passés par le toit! Il aurait été agréable si notre riche Oncle Sam avait indexé ces chiffres d'exclusion de prendre en compte l'inflation. La pensée magique!

Alors qu'est-ce qu'un propriétaire de le faire lorsqu'ils sont confrontés à la vente d'une résidence chère qui a gain de plus de l'exclusion délais impartis par le § 121? Peut-être la maison a augmenté de façon spectaculaire depuis son achat ou peut-être qu'il se trouve sur le parcours de golf du Country Club de Brentwood. Faut-il tout simplement bifurquer au-dessus de l'imposition sur le gain en restant? Peut-être pas! L'IRS nous permet maintenant de combiner notre ami (IRC 121) avec notre autre ami (IRC 1031) et d'utiliser les avantages des deux! IRC article 1031 permet à un contribuable de reporter le gain sur la vente des immeubles de placement (les biens détenus à des fins productives dans une activité commerciale, industrielle ou pour l'investissement) à condition que le bien de remplacement est acheté dans les délais fixés et seront détenus à des fins d'investissement. Comment pourriez-vous utiliser cette combinaison de ces deux codes dans une résidence principale que vous demandez? Voici un exemple:

Jenny et Doug en direct à Franklin, au Tennessee. Leurs enfants sont maintenant adultes et ont volé le poulailler et Jenny et Doug se rendent compte qu'ils n'ont plus besoin de tels une grande maison de sorte qu'ils sont de penser à la vente. Ils l'origine a payé $ 100,000 pour leur grande résidence qui vaut maintenant 800 000 $. Selon leur CPA, le gain réalisé sur la vente proposée (à l'exclusion des frais de clôture) serait d'environ $ 700.000! Profitant de l'exclusion maximale de 500.000 dollars serait encore de les laisser avoir à reconnaître 200,000 $ de gain. Ce gain est imposable au taux d'impôt fédéral pour l'appréciation de 15%, taxes en sus état (heureusement pas pour Tennessee), Jenny et Doug se pencherait sur une facture d'impôt de 30.000 $!
Solution:

Comprendre comment l'immobilier est imposé à l'avance vous aidera à planifier l'avenir. Heureusement, Jenny et Doug ont été de travailler avec un agent bien éduquée, un sens des CPA, et un bon intermédiaire. Ils racontent le couple que si de reporter tout gain au-delà de l'exclusion 500 000 $, Jenny et Doug peut convertir une partie de leurs biens à une location ou d'entreprise. Cela peut être fait dans un certain nombre de façons: Jenny et Doug pourrait transformer une partie de la propriété à un bureau à domicile, location de salles à des locataires, ou de louer une partie de la propriété à une entreprise. Le but est de convertir une partie de la propriété du personnel à des fins commerciales. Sur cette conversion et la bonne 'assaisonnement, "qui détient le bien pour une autre année ou plus alors que le dépôt des déclarations de revenus avec les déductions pour amortissement et l'affectation des dépenses, Jenny et Doug peut désormais revendiquer une partie de la propriété comme détenus à des fins d'investissement.

Le CPA ou de la taxe professionnelle devra attribuer la partie de la propriété convertie, mais aucune allocation raisonnable est permise.

Jenny et Doug peut maintenant prendre la déduction 500.000 dollars pour les couples mariés selon la CEI 121. Conformément à l'IRC 1031 le couple va utiliser la somme restante de 200.000 à acheter des biens d'investissement valeur de 200,000 $ ou plus. En utilisant le code 121 d'impôt avec le code fiscal 1031 Jenny et Doug ont maintenant le meilleur des deux mondes!

Étape visuelle 1 - Jenny et résidence principale Doug est beaucoup trop grand et qu'ils souhaitent vendre

Étape visuel 2 - Après consultation avec leur CPA, à l'étage a été converti en un bureau à domicile pendant environ un an et les déductions appropriées ont été prises sur les déclarations fiscales

Étape Visuel 3 - Résidence principale et liste VENDU!

Étape Visuel 4 - Jenny et Doug acheté une maison plus petite pour s'adapter à leurs besoins pour une maison plus une maison mignonne locatif où ils bénéficient d'un flux de trésorerie mensuels!

Il convient de noter que Jenny et Doug a également eu une autre option disponible. Ils auraient pu déplacé hors de leur résidence principale complètement, elle a loué à des locataires pendant au moins un an, et ensuite vendu la propriété à la fois comme résidence principale et un immeuble de placement.

Les avantages et les possibilités au sein de ces deux codes sont énormes et tout commence avec nous-mêmes l'éducation. Voici quelques conseils pour vous aider.

Il faut toujours demander la nature de la propriété: Est-ce une résidence principale ou un bien de placement? Comment ont-ils traité la propriété pendant la durée de la propriété? Demandez à votre client si elles ont apporté des améliorations majeures à la maison, car cela permet de régler vers le haut de base.

Demandez-lui si une partie quelconque de la propriété a été utilisée comme une entreprise ou d'investissement. Y at-il un bureau à domicile? A été une partie de la maison louée? Conseillez à vos acheteurs qu'ils peuvent avoir gain au-delà de l'exclusion résidence principale afin qu'ils puissent voulez commencer à planifier leur stratégie d'épargne fiscale au début, bien avant la vente effective.
Conclusion:

Combinant les avantages de 121 fois et 1031 Section est un super-impôt stratégie d'épargne à la disposition des propriétaires de biens à usage mixte. Avec une bonne planification et la mise en œuvre, et bien sûr de la consultation avec leur conseiller fiscal ou CPA, vos clients peuvent recevoir immédiats et à long terme des économies d'impôt des prestations.

Il est l'objectif de chacun de protéger les profits immobiliers. Je crois que l'agent est bien versé ressource la plus précieuse du consommateur. Beaucoup de fois les gens ne connaissent pas ces exclusions existent, et même qu'ils peuvent être utilisés simultanément. Il suffit de l'alerte à votre client de tous les périls et des stratégies différentes possibles inhérents à la vente de l'immobilier sera d'une grande valeur pour eux. En outre, lorsque l'enregistrement de vos potentiellement des milliers de clients de dollars, je suis sûr que vous aurez probablement gagner un client pour la vie!

Ce document est fourni à titre informatif seulement et ne doit pas être interprétée comme un avis fiscal. Un conseiller fiscal doit toujours être conseillé avant de tenter d'employer et de les concepts énoncés ci-après.